«Однушка» під оренду чи частка в ТЦ: як отримувати пасивний дохід від комерційної нерухомості через REIT-фонди?

Купівля квартири під оренду раніше може і здавалася класичним сценарієм інвестування, але в 2026-му році ця модель дедалі частіше виглядає надто дорогою й виснажливою. Спершу ви вкладаєте усі заощадження в купівлю «однушки», робите ремонт — а потім стаєте одночасно інвестором, сантехніком та службою підтримки для орендарів. Проте, якщо ви все ж таки вирішите зайти в житлову нерухомість, це коштуватиме від $60 000–70 000, а дохідність після витрат буде десь 4–5% річних у валюті.

Водночас комерційна нерухомість (як-от офіси, торгові центри, стрит-ритейл) традиційно приносила більше — 9–12% річних у валюті, але залишалася нішою для великих інвесторів зі значним капіталом. Ситуацію змінили REIT-фонди та колективні інвестиції: тепер скинутися можна не лише на квартиру, а й на торговий центр. Саме так працює інвестиційна компанія S1 REIT, яка з травня залучає інвестиції у фонд «S1 Plaza Позняки» — майбутній ТЦ у Києві.

Розбираємося, як працює ця модель, чому вона відкриває ринок для новачків і як допомагає диверсифікувати інвестиції.

Як працює фонд «S1 Plaza Позняки»?

«S1 Plaza Позняки» — це пайовий інвестиційний фонд від S1 REIT, активами якого є торговий центр біля метро на лівому березі Києва. Простіше кажучи, фонд купує комерційно привабливий об’єкт — торговельний центр районного значення на Позняках. Це один із найбільш густонаселених, наймолодших та бізнесово активних районів столиці, де є попит на якісні послуги й товари в пішій доступності.

Замість того, щоб один великий інвестор володів усім об’єктом, будівля ділиться на тисячі умовних квадратних метрів або часток, які трансформуються в інвестиційні сертифікати. Кожен, хто купує такий сертифікат, стає співвласником всього ТЦ.

Об’єкт здається в оренду бізнесу (супермаркетам, аптекам, кав’ярням, мережевим операторам), генерує регулярний грошовий потік, а операційним управлінням займається керівна компанія. Інвестори просто отримують свій дивідендний дохід на картку. Це прозорий, підзвітний державі бізнес. Компанія сплачує податки за інвесторів, тож вони отримують «чисті» гроші з підтвердженим джерелом надходжень.

Сила локації та правильний концепт

Той факт, що об’єкт розташований саме в Києві, вже дає йому величезну перевагу, адже столиця залишається головним економічним та фінансовим хабом країни з найвищою купівельною спроможністю.

Проте «S1 Plaza Позняки» виграє ще й завдяки своєму формату, бо це ТЦ районного значення. Сучасний киянин більше не хоче витрачати вихідні на поїздки у гігантські торговельно-розважальні моли на іншому кінці міста, якщо базові потреби можна закрити поруч з домом. Формат районного ТЦ орієнтований на щоденний трафік: люди приходять сюди по продукти, каву, ліки, побутові послуги чи щоб забрати посилку.

Для бізнесу з’їжджати з насидженого місця з постійним потоком локальних клієнтів — це фінансове самогубство. Тому вакантність (відсоток порожніх площ) у таких об’єктах майже нульова. Інвестору це дає прогнозованість та стабільність доходу. Станом на зараз вже понад 60% площ торгового центру заброньовано провідними міжнародними та національними торговельними мережами. Крім того, цей ТЦ стане частиною великого прибуткового будинку на понад 700 апартаментів.

Як почати інвестувати, якщо у кишені 1000 грн?

Найбільший ментальний бар’єр в інвестиціях у нерухомість — це великий капітал для старту.

Проте «S1 Plaza Позняки» розвінчує ці міфи та створює комфортні умови, зокрема:

Наднизький поріг входу. Вам не потрібно мати бюджет на купівлю цілого магазину чи навіть однокімнатної квартири на околиці. Вхідний квиток у фонд — лише 1000 грн. Це дозволяє потестити інвестиції без ризику для бюджету.
Нуль операційного болю. Уся організаційна рутина управління торговим центром делегована S1 REIT. Ви отримуєте повністю пасивний дохід.
Ліквідність активу. Продати свою інвестиційну частку можна в один клік, а гроші від угоди повернуться на рахунок цього ж дня. Така швидкість можлива завдяки опції зворотного викупу.
Щомісячний дохід з прив’язкою до валюти. Запланована дохідність фонду 10,4% річних у доларі. Дивіденди надходять на рахунок інвесторів з першого місяця, ще до завершення будівництва ТЦ.

Навіщо досвідченим інвесторам колективні інвестиції?

Якщо для початківця «S1 Plaza Позняки» — це вхідні двері у світ великих фінансів, то для досвідченого інвестора з уже наявним капіталом — це інструмент диверсифікації та захисту портфеля.

Професійні інвестори знають: тримати всі яйця в одному кошику — погана ідея. Навіть якщо у вас уже є кілька квартир під оренду або успішні бізнес-проєкти, диверсифікація ніколи не буває зайвою. І ось чому комерційний фонд посилює позиції великого гравця:

Зміна сегмента ринку. Системні ритейлери підписують довгострокові договори оренди (на 3–5 років і більше з фіксованою індексацією), що забезпечує стабільність орендного доходу ТЦ, а відповідно і дохідності інвесторів.
Капіталізація активу. Якісні комерційні метри у правильних локаціях столиці обмежені фізично, тому довгостроковий тренд на зростання вартості самого ТЦ «Plaza Позняки» збільшує цінність кожного сертифіката.
Економія часу для великих рішень. Прозорість діяльності та своєчасна звітність перед регулятором НКЦПФР дають можливість інвестору зосередитися на стратегічному масштабуванні інших напрямів.

Чому саме колективна модель власності?

Світ рухається в бік asset-light філософії та шеринг-економіки. Ми більше не купуємо сервери, а орендуємо хмару в AWS; ми не тримаємо автопарки, а користуємося каршерінгом. Колективне володіння дохідною нерухомістю — це логічна еволюція індустрії інвестицій.

Інвестиції як нова буденність

Незалежно від того, чи ви тільки вчора відклали свої перші заощадження чи ви вже оперуєте великими капіталами й шукаєте надійну модель для створення довгострокового рентного доходу — фонди на кшталт «S1 Plaza Позняки» пропонують win-win умови.

Це можливість стати співвласником реального бізнес-простору в столиці, який генеруватиме стабільний грошовий потік.

ТОВ «КУА “РЕІТ С1”», ЄДРПОУ 43679221, реєстрація 24.06.2020 р., ліцензія № 696 від 17.11.2020 р.

ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ», ЄДРІСІ 23201900, реєстрація 13.03.2026 р. Рішення про випуск сертифікатів №005382 від 16.04.2026 р., ISIN UA5000015884.

Інвестиції у фонди Reit S1 захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь із регламентом та зверніться до фінансового консультанта.